Quem mora em condomínio costuma ignorar uma regra sobre reformas que pode resultar em multas e paralisação da obra

Martelo pneumático na mão, projeto no papel e pressa para renovar o apartamento. O morador decidiu derrubar uma parede para integrar a sala com a cozinha, gastou R$ 15 mil em materiais e empreiteiros, mas esqueceu de entregar um único documento ao síndico. O resultado? A obra foi embargada na segunda semana, o síndico notificou o morador e a administração passou a cobrar uma multa diária. Sem a apresentação da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), a reforma se tornou irregular desde o primeiro dia, e o morador agora terá que pagar a um engenheiro para fazer um laudo estrutural provando que o prédio não corre risco de desabar.

A procura por reformas residenciais está em alta. Segundo a pesquisa ‘InObra’, realizada em agosto de 2025, 75% dos brasileiros pretendem realizar obras residenciais ou comerciais nos próximos 12 a 24 meses. Porém, a euforia com a obra nova esbarra na burocracia condominial, que muitos moradores insistem em ignorar, acreditando que, por ser dono do apartamento, podem fazer o que quiserem. Não podem. A unidade é privativa, mas a estrutura do prédio é coletiva.

O que a lei exige antes de quebrar a primeira parede?

A regra é clara e está amparada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). A norma NBR 16280, que regulamenta as reformas em edificações, estabelece que qualquer intervenção, seja estética ou estrutural, exige a apresentação de um plano de reforma ao síndico.

Três documentos são obrigatórios para que a obra seja considerada regular:

•Plano de Reforma: Deve descrever as alterações, a forma de descarte de resíduos, os horários de execução, os profissionais envolvidos e os impactos gerados no condomínio, como ruídos e poeira.

•ART ou RRT: A Anotação de Responsabilidade Técnica (emitida por engenheiros) ou o Registro de Responsabilidade Técnica (emitido por arquitetos) é o documento que comprova que um profissional habilitado está supervisionando a obra.

•Cronograma de Obra: O síndico precisa saber exatamente quando a obra começará, quanto tempo durará e quais horários serão utilizados para atividades barulhentas.

Na prática, o morador que inicia a obra sem esses documentos viola as normas técnicas e o Código Civil. O síndico, por sua vez, tem o dever legal de fiscalizar e, se constatar a irregularidade, deve notificar o morador para paralisar a atividade imediatamente.

A NBR 16.280 prevê que, constatada irregularidade técnica ou alteração do escopo aprovado, a obra deve ser suspensa até regularização. O profissional assinante da ART responde civil e criminalmente pela segurança da edificação durante a reforma. Sem esse documento, o condomínio e os vizinhos ficam desprotegidos contra falhas estruturais.

O síndico pode proibir a obra e multar o morador?

Pode, e deve. O Código Civil brasileiro confere ao síndico um verdadeiro poder de polícia dentro do condomínio. Se a obra oferecer qualquer risco à segurança da edificação ou perturbar o sossego dos vizinhos fora dos horários permitidos, o síndico tem não apenas o direito, mas a obrigação de intervir.

O artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil proíbe expressamente a realização de obras que comprometam a segurança do prédio. Além disso, o parágrafo 2º do mesmo artigo autoriza o síndico a proibir a entrada de materiais e prestadores de serviço que descumpram as normas condominiais.

A consequência direta para o morador que ignora o síndico é a aplicação de multas. A legislação permite que o condomínio aplique penalidades severas, que variam de acordo com a gravidade e a reincidência da infração:

1.Multa Simples: Aplicada por infrações leves ou primeiras ocorrências, como barulho fora de horário ou falta de proteção nas áreas comuns.

2.Multa Agravada (até 5 vezes): Se o morador descumprir reiteradamente os deveres, o artigo 1.337 do Código Civil permite que a assembleia, por maioria de três quartos, condene o morador a pagar uma multa de até cinco vezes o valor da cota condominial.

3.Multa por Conduta Antissocial (até 10 vezes): Em casos extremos, onde a conduta do morador gera incompatibilidade de convivência, a multa pode chegar a dez vezes o valor da cota mensal.

Além das multas, o síndico pode embargar a obra, impedindo a entrada de ferramentas e materiais. Se o morador resistir, o condomínio pode acionar a justiça para obter uma liminar de paralisação e cobrar perdas e danos caso haja prejuízo à estrutura do prédio.

A responsabilidade civil e criminal do síndico

O problema não é exclusivo do morador que reforma. O síndico que se omite e deixa uma obra irregular acontecer pode responder civil e criminalmente se algo der errado. O Código Civil, no artigo 1.348, impõe ao síndico o dever de zelar pela conservação e segurança do condomínio.

Se uma reforma não estruturada derruba uma viga ou causa infiltração no vizinho de baixo, e ficar provado que o síndico tinha ciência da obra e não a embargou por falta de ART, ele poderá ser condenado a pagar indenizações milionárias. Em casos mais graves, onde há risco de colapso da edificação, a omissão do síndico pode configurar crime de perigo comum.

Por isso, os melhores síndicos adotam uma postura rigorosa: nenhuma ferramenta entra no elevador de serviço sem a aprovação prévia do plano de reformas e o respectivo recibo de entrega da ART.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) e os Tribunais de Justiça estaduais têm mantido decisões que paralisam obras de reforma em condomínios sempre que há risco à segurança da edificação ou descumprimento das normas internas. A obtenção de licença municipal não exime o morador de seguir as regras do condomínio. O direito de propriedade termina onde começa o direito de segurança dos demais condôminos.

Confira a legislação completa no Site do Planalto.

O que fazer para reformar sem dor de cabeça?

A prevenção é sempre o caminho mais barato e seguro. Antes de contratar o pedreiro, o morador deve seguir três passos básicos:

Primeiro, leia a Convenção e o Regimento Interno do seu condomínio. Cada edifício tem suas regras específicas sobre horários permitidos para obras (geralmente entre 8h e 17h, de segunda a sexta-feira) e exigências para o uso de elevadores de serviço.

Segundo, contrate um engenheiro ou arquiteto para elaborar o projeto e assinar a ART. O profissional também será responsável por orientar a equipe de obra sobre as áreas de risco, como pilares e tubulações primárias, que jamais devem ser atingidos.

Terceiro, apresente toda a documentação ao síndico com antecedência. Um projeto aprovado tranquiliza a administração, evita conflitos com os vizinhos e garante que a reforma termine no prazo, sem a ameaça de embargos ou multas astronômicas.

Reformar o apartamento é um direito do morador, mas a segurança de todo o edifício é um dever de todos. O custo de um engenheiro e a burocracia de um plano de obra são insignificantes se comparados ao prejuízo de uma obra embargada ou de uma estrutura comprometida.